近期關(guān)于房企欠繳土地增值稅的消息激起業(yè)內(nèi)熱議。中國(guó)證券報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，盡管房企在土地增值稅上存在不太規(guī)范的地方，但由于土地增值稅分為預(yù)征和清算兩步，只有符合清算條件后才進(jìn)入清算階段。專家則認(rèn)為，隨著地價(jià)不斷升高，房企的利潤(rùn)空間變小，不排除土地增值稅在未來逐步取消的可能。
萬科否認(rèn)拖欠稅款
“公司不存在應(yīng)繳未繳的土地增值稅?！泵鎸?duì)“公司欠繳土地增值稅超過40億元”的報(bào)道，萬科在31日發(fā)布公告進(jìn)行了否認(rèn)。
此前有媒體質(zhì)疑，萬科存在應(yīng)繳未繳的土地增值稅，且旗下開發(fā)的四個(gè)項(xiàng)目存在未及時(shí)清算土地增值稅的問題。對(duì)此，萬科表示，涉及的四個(gè)項(xiàng)目不滿足土地增值稅清算的條件，不屬于“應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算”的情況。截至2012年12月31日，公司計(jì)提土地增值稅清算準(zhǔn)備金44.35億元，此為公司按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，對(duì)未來可能產(chǎn)生的土地增值稅進(jìn)行的計(jì)提，公司不存在應(yīng)繳未繳的土地增值稅。
“是不是達(dá)到土地增值稅清算的條件，有沒有超過法定的納稅時(shí)間，才是判斷是否欠稅的充要條件?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)海外教育學(xué)院稅務(wù)教研組組長(zhǎng)汪蔚青表示，我國(guó)土地增值稅的征收分為兩步。首先是預(yù)征程序。由于土地增值稅屬于地方稅，各省市預(yù)征土地增值稅的方法不同。達(dá)到清算條件之后才到土地增值稅的清算階段。
按照相關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地增值稅清算條件主要包括七點(diǎn)。其中，納稅人符合下列條件之一，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。同時(shí)，在符合以下條件之一時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人強(qiáng)制清算，包括已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等。
從萬科發(fā)布的公告看，其否認(rèn)的主要依據(jù)也是根據(jù)土地增值稅清算條件的規(guī)定。
土地增值稅或逐步取消
正是由于“兩步走”的征稅方式，以及兩步之間較長(zhǎng)的征稅時(shí)間跨度、復(fù)雜的成本扣除項(xiàng)目等，使得土地增值稅在征收過程中面臨著很多復(fù)雜的狀況。
“房企在繳納土地增值稅的過程中有很多避稅行為。比如建造成本中的土建、結(jié)構(gòu)、門窗、電梯等項(xiàng)目可以進(jìn)行抵扣，因此有很多房企自己成立建筑公司、材料公司、園林綠化公司、設(shè)計(jì)公司甚至廣告公司，從而將成本、利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到這些公司，而且這部分還可以從土地增值稅中扣除?！蓖粑登嘀毖浴?/P>
“事實(shí)上，房企多多少少在土地增值稅上都有不太規(guī)范的地方。因?yàn)榘凑胀恋卦鲋刀惖囊?guī)定，最高一級(jí)需要征收的土地增值稅稅率達(dá)到60%，這就意味著房企很可能要把將近一半的項(xiàng)目利潤(rùn)用來繳稅。”汪蔚青指出，在如此高稅率的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出于資本逐利的動(dòng)機(jī)，會(huì)通過各種方式進(jìn)行土地增值稅規(guī)避的行為。
盡管存在避稅的動(dòng)機(jī)，但是否構(gòu)成稅法上規(guī)定的欠稅行為卻另當(dāng)別論。對(duì)此，汪蔚青指出，需要區(qū)分財(cái)務(wù)報(bào)表中的應(yīng)繳未繳土地增值稅與欠稅的概念。其中，應(yīng)繳未繳的土地增值稅是會(huì)計(jì)師為了準(zhǔn)確體現(xiàn)企業(yè)收入與成本配比而特別列示的項(xiàng)目。只有超過納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后，才構(gòu)成欠稅。僅從土地增值稅的繳納看，在沒有到達(dá)清算時(shí)間、不符合清算條件時(shí)，是不需要清算的。
當(dāng)前，我國(guó)正逐步完善財(cái)稅體系，減少流轉(zhuǎn)稅比例，增加直接稅和財(cái)產(chǎn)稅的比重，因此相關(guān)稅種也面臨調(diào)整。汪蔚青表示，土地增值稅具有暴利稅的性質(zhì)，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“特別收益金”。但隨著地價(jià)不斷升高，房企的利潤(rùn)空間會(huì)變小，當(dāng)利潤(rùn)趨于平緩的情況下，不排除土地增值稅在未來逐步取消的可能。