漫畫/高岳
近期小產(chǎn)權(quán)房在多個城市悄然走俏,成交量直線上升,《法制日報》記者近日在調(diào)查北京的“小產(chǎn)權(quán)房”社區(qū)時,發(fā)現(xiàn)在違法房地產(chǎn)中介機構(gòu)的推波助瀾下,小產(chǎn)權(quán)房的交易仍然高燒不退,“清理只是暫時的”、“法不責(zé)眾”等成為眾多中介機構(gòu)忽悠買房人的常用說辭。
中介稱“只管放心買”
位于北京市通州區(qū)的太玉園,被業(yè)內(nèi)稱為全國最大的“小產(chǎn)權(quán)房”社區(qū)。據(jù)悉,隨著國家清理小產(chǎn)權(quán)房、拆除部分小產(chǎn)權(quán)房的動作加快,太玉園以及周邊不少同類小產(chǎn)權(quán)社區(qū)開始“收斂”,暫停買賣。從地鐵土橋站出來,再坐兩站公交車,就到了位于北京通州張家灣鎮(zhèn)的太玉園小區(qū),這里是北京最大的“小產(chǎn)權(quán)房”社區(qū),近百棟樓里住著上萬戶家庭,主要是外地業(yè)主與當(dāng)?shù)鼗剡w村民。
當(dāng)記者在小區(qū)門口躑躅觀望時,突然來了一位自稱是“北京慶蕾置地公司”的中介問記者:“女士,您想買這里的房嗎?”
記者:“小產(chǎn)權(quán)房不是不能交易么?現(xiàn)在風(fēng)聲這么緊還能買到?”
中介:“這里小區(qū)住戶特別多,基本上入住率90%以上,不能說拆就拆了,拆了這么多人怎么安置。您只管放心買!”
這位中介告訴記者,由于風(fēng)聲太緊,太玉園以及周邊不少同類小產(chǎn)權(quán)社區(qū)已經(jīng)停止“過戶”,轉(zhuǎn)為地下交易,手續(xù)更加簡便。即房主、中介和買房人到村委會辦理過戶更名即可,不用走網(wǎng)簽等任何流程。記者發(fā)現(xiàn),買房人只有一個以村委會名義發(fā)的證明,沒有正規(guī)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同房管局也不會予以備案。整個買房流程下來快的話半天就行。
過戶費隨風(fēng)漲高得離譜
甩開剛才那位“慶蕾置地”的中介,記者找到了附近打著“太玉園二手房銷售中心”招牌字樣的一處居民房,并佯裝成是“著急賣房”上前詢問:“最近好像太玉園的房已經(jīng)不能過戶了吧?可我著急賣房啊!”
中介人員說:“由于近期清理風(fēng)聲太緊,太玉園的確已經(jīng)不能過戶,但這只是暫時的。”他告訴記者,他已經(jīng)在通州土橋一帶做二手房中介多年。在他的記憶中,“從2007年開始,政府就說要清理小產(chǎn)權(quán)房,但結(jié)果均不了了之。太玉園每逢敏感時期就會停止過戶,但風(fēng)聲一過,交易過戶仍然依舊?！?/P>
這位中介還向記者推薦了太玉園目前在售“最便宜”的一套二手房。“這套房子總價54萬,面積是96平方米,折合單價才5625元/平方米。這位業(yè)主因為已經(jīng)申請到兩限房,急需用錢,所以才著急出售這套小產(chǎn)權(quán)房?！比绻徺I此套小產(chǎn)權(quán)房,需要支付6萬元過戶費。
而兩年前,太玉園的過戶費是2萬元。過戶費是小產(chǎn)權(quán)房特有的。指的是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會頒發(fā)“產(chǎn)權(quán)證”、變更“產(chǎn)權(quán)人”的費用。在北京的各小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)中,太玉園的過戶費是最高的,一般其他小區(qū)的過戶費從3000元到2萬元不等。
記者在小區(qū)里采訪時,有業(yè)主告訴記者,剛才碰到那位中介所屬的“慶蕾置地中介公司”已經(jīng)被當(dāng)?shù)毓ど滩块T查封。“因為是黑中介,沒有資質(zhì),人全走光了。”業(yè)主說。
一筆生意中介就能保本
國家三令五申禁止小產(chǎn)權(quán)房非法交易,也頻頻發(fā)起各類清理整頓小產(chǎn)權(quán)房市場的行動,然而小產(chǎn)權(quán)房交易卻屢禁不止。據(jù)報道,截至目前,全國“小產(chǎn)權(quán)房”的總量或已超過70億平方米,如果按每套100平方米來計算的話,相當(dāng)于有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房。雖然從2007年開始,當(dāng)時的建設(shè)部就發(fā)文提示小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險,2009年開始國土部就明確叫停小產(chǎn)權(quán)房,但直到今天,這個數(shù)字還在不斷增加。
著名房地產(chǎn)律師秦兵告訴記者,實際上,北京的小產(chǎn)權(quán)房二手交易市場,幾乎被黑中介壟斷。有資質(zhì)、有名號的大中介公司不愿意涉及小產(chǎn)權(quán)房,這就給了沒有備案、沒有資質(zhì)的許多“黑中介”留下了機會。這不像商品房需要資格審核、網(wǎng)簽、過戶,小產(chǎn)權(quán)房的買賣,只是買房人和賣房人之間的一紙協(xié)議,沒有網(wǎng)簽手續(xù),也不需要跑腿辦理貸款。而且買家和賣家房款當(dāng)面結(jié)清,更不涉及事后違約、追責(zé)中介的情況。換句話說,只要給賣家找到買房人,簽個字,這交易就辦成了。
更重要的是,黑中介做成一筆交易的收益很可觀。秦兵向記者舉例說明,假如交易一套價值一百萬的小產(chǎn)權(quán)房,其傭金是房價的2.2%到2.5%,2萬元到5萬元不等的過戶費,中介就能到手5萬元到8萬元。
“法不責(zé)眾”成了勸誘說辭
既然小產(chǎn)權(quán)房買賣不被法律保護(hù),為何小產(chǎn)權(quán)房交易仍然火爆?記者發(fā)現(xiàn),法不責(zé)眾的心理占了大多數(shù)。而且這也被黑中介們用作推銷的說辭。
前面那位“慶蕾置地”的中介人員就向記者說得很直白:“不就是國家不承認(rèn)嘛,事倒沒事,扒不了,這么多人都住這,法不責(zé)眾嘛。”
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強指出,“法不責(zé)眾”的心理以及國家不會嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房的想法是不明智的,希望消費者不要存僥幸心理。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正難度非常大,因為涉及土地、城鄉(xiāng)二元、農(nóng)民土地權(quán)益等復(fù)雜問題。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房歸根到底是兩種土地所有制并存造成的問題,因此解決小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)從土地制度入手,如果不破除這個問題,小產(chǎn)權(quán)房也很難有解。那些以“小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正”來忽悠消費者買房的房地產(chǎn)中介是很不負(fù)責(zé)任的。
中介協(xié)會倡導(dǎo)不涉小產(chǎn)權(quán)房
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員超過100萬人,其中取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格者4.7萬人,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)超過5萬家。柴強副會長坦承,目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的亂象主要體現(xiàn)在四個方面:即行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,人員流動頻繁；中介公司本身不重視服務(wù)質(zhì)量,無序競爭嚴(yán)重；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為不規(guī)范,社會形象不佳。
針對上述亂象,秦兵律師建議,應(yīng)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理,提高專業(yè)素質(zhì)。政府主管部門主要對中介機構(gòu)違法、違規(guī)情形進(jìn)行處理。而行業(yè)管理由行業(yè)協(xié)會執(zhí)行,這是市場專業(yè)化發(fā)展的需要。行業(yè)協(xié)會通過行業(yè)統(tǒng)一的自律性和監(jiān)督性的市場行為規(guī)則來實現(xiàn)內(nèi)部的自我管理。同時加強媒體監(jiān)督,對違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為予以曝光。
秦兵還建議,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會要對中介機構(gòu)的中介人員職業(yè)道德有明確、實用的內(nèi)容規(guī)定。對違規(guī)的中介機構(gòu)和個人,加大處罰力度。這一點,可以借鑒美國的經(jīng)驗,美國的全國房地產(chǎn)師協(xié)會的職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡明,注重實效。每個州的房地產(chǎn)委員會一般設(shè)有調(diào)查機構(gòu),可以在任何時候到經(jīng)紀(jì)人檢查業(yè)主記錄,發(fā)現(xiàn)問題向房地產(chǎn)委員會報告,由委員會決定是否向法院控告。同時,美國各地都有專門的檢察機構(gòu)處理此類事件,經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職業(yè)道德的行為,并被暫?；虻蹁N資格,就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告刊物上,從此很難再從事這一職業(yè)。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長杜鵑表示,中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會將繼續(xù)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信建設(shè),進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案,積極開展資信評價,為廣大群眾選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。